전세사기 개인회생 | 보증금 손실과 전세대출 정리

결론부터: 전세사기로 보증금을 떼이고 전세대출만 남은 상태라면 그 대출은 개인회생으로 조정할 수 있습니다. 경기남부 19개 시·군의 도산 사건을 전속 관할하는 수원회생법원 기준이며, 2026년 현재 무담보 채무 10억 원 이하가 신청 범위입니다. 형사 고소나 피해자 지원 절차와 별개로 진행되므로, 피해 사실을 서류로 정리한 뒤 자가진단으로 방향부터 확인하세요.

피해자인데 왜 빚이 남는가

전세사기의 구조적 함정이 여기에 있습니다. 보증금은 돌려받지 못했는데 그 보증금을 마련하려고 받은 전세자금대출은 그대로 남습니다. 은행 입장에서 임차인은 대출을 받은 채무자이지, 사기 피해자라는 사정이 상환 의무를 없애 주지는 않습니다. 결국 살 집을 잃은 상태에서 매달 이자를 내는 이중고가 생깁니다.

여기에 새 집을 구하려면 또 자금이 필요하니 신용대출이 얹히고, 그 사이 이자 부담이 커지면서 카드로 생활비를 메우는 단계로 넘어갑니다. 상담에 오시는 분들의 채무 목록이 대출 하나가 아니라 서너 개로 늘어 있는 이유입니다.

회수 불능 보증금은 재산으로 얼마나 잡히나

상태	재산 평가	준비할 자료
임차권등기 후 회수 시도 중	회수 가능성 기준으로 평가	등기부, 소송·집행 진행 기록
집주인 무자력·경매 진행	실질 가치로 감액 주장 가능	배당 예상, 선순위 채권 확인
보증기관 이행 청구 중	이행 예정액을 반영	보증 가입·청구 서류
회수 사실상 불가	청산가치에서 거의 빠짐	불능 사유 소명 자료

핵심은 서류상 숫자와 현실의 차이를 보여주는 것입니다. 계약서에 적힌 보증금이 그대로 재산으로 잡히면 청산가치가 부풀어 변제금이 올라갑니다. 회수가 어렵다는 사정을 자료로 소명하면 평가액이 내려갑니다. 재산 평가의 기본 원리는 청산가치 편에 정리되어 있습니다.

형사 고소·피해자 지원과 병행됩니다

개인회생은 민사·도산 절차이고 사기 고소는 형사 절차라 서로를 막지 않습니다. 오히려 고소와 소송 기록은 보증금이 회수 불능이라는 소명 자료가 되므로 함께 진행하는 편이 유리합니다. 전세사기 피해자 결정을 받았다면 그 결정문도 자료로 씁니다.

다만 순서에는 주의가 필요합니다. 피해 지원 제도 중에는 채무 조정과 요건이 겹치거나 선택이 갈리는 경우가 있으므로, 어느 쪽을 먼저 밟을지는 상담에서 정하는 것이 안전합니다.

주거 문제와 함께 봐야 합니다

절차를 밟는 동안 살 곳이 정해져야 합니다. 새로 얻는 집의 보증금이 크면 그 자체가 재산으로 잡혀 변제금에 영향을 주고, 자금 출처도 소명해야 합니다. 반대로 월세로 옮기면 보증금 부담은 줄지만 월세가 고정 지출로 늘어납니다. 다행히 월세는 증빙을 갖추면 추가 생계비로 인정받을 여지가 있어 가용소득이 줄어드는 효과가 있습니다. 보증금과 주거 형태의 관계는 전세보증금 편에서 자세히 다뤘습니다.

확인 순서

① 1분 자가진단으로 개인회생과 개인파산 중 방향을 잡습니다. ② 변제금 계산기에 세후 소득과 가구원 수를 넣어 월 부담을 확인합니다. ③ 채무를 신용정보원 조회로 빠짐없이 정리합니다. ④ 무료상담에서 재산 평가와 소명 전략을 점검한 뒤 ⑤ 수원회생법원에 접수하면서 금지명령을 함께 신청합니다.

자주 묻는 질문

Q. 보증금을 나중에 돌려받으면 어떻게 되나요?

A. 절차 중 회수가 이뤄지면 재산 변동이므로 즉시 신고해야 합니다. 회수액에 따라 변제계획이 조정될 수 있으며, 알리지 않고 소비하면 재산 은닉 문제가 됩니다.

Q. 고소가 진행 중인데 지금 신청해도 되나요?

A. 가능합니다. 형사 절차의 결과를 기다리는 동안에도 이자와 추심은 계속되므로, 금지명령으로 압박을 먼저 끊고 진행하는 편이 현실적입니다.

대출 종류에 따라 처리가 갈립니다

전세자금대출은 대부분 보증기관의 보증이 붙어 있습니다. 임차인이 갚지 못하면 보증기관이 은행에 대신 갚고, 그때부터 채권자가 보증기관으로 바뀝니다. 채권자 목록에는 지금 시점의 채권자를 적어야 하므로 신용정보원 조회로 현재 상태를 확인해야 합니다.

보증기관 채무도 무담보 채무라 조정 대상입니다. 다만 기관마다 자체 분할 상환 제도를 운영하기도 하므로, 채무 규모가 감당 가능한 수준이면 그 제도와 개인회생을 비교해 보는 것이 순서입니다. 이자만 조정하면 원금 상환이 가능한 구조인지, 원금 자체가 과중한지가 갈림길입니다.

Q. 전세사기 피해자 결정을 받으면 채무가 줄어드나요?

A. 결정 자체가 채무를 줄이지는 않습니다. 다만 회수 불능 사정을 뒷받침하는 자료가 되어 재산 평가에 유리하게 작용할 수 있습니다.

근거: 채무자회생법 제579조·제580조·제614조 · 주택임대차보호법 · 확인일 2026.8

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