주택담보대출과 개인회생 | 집을 지키며 무담보만 조정

결론부터: 주택담보대출이 있어도 개인회생을 신청할 수 있고, 집을 유지하면서 무담보 채무만 조정하는 설계가 가능합니다. 경기남부 도산 사건을 전속 관할하는 수원회생법원 기준이며, 2026년 현재 담보 채무 15억 원 이하가 범위입니다. 관건은 담보 대출 상환을 감당할 소득이 남느냐입니다.

담보 채권자는 절차 밖에 있습니다

주택담보대출 채권자는 별제권을 가진 채권자입니다. 담보물에 대해 개인회생 절차와 관계없이 권리를 행사할 수 있는 지위라는 뜻입니다. 그래서 실무에서는 담보 대출은 종전대로 갚고, 신용대출과 카드 등 무담보 채무만 변제계획에 넣는 구조가 널리 쓰입니다.

이 구조가 성립하려면 두 가지가 필요합니다. 담보 대출 원리금을 계속 낼 수 있을 것, 그리고 그것을 내고도 생계비를 넘는 가용소득이 남을 것입니다. 둘 중 하나가 안 되면 집을 유지하는 선택 자체가 무리입니다.

순자산으로 계산합니다

상황	청산가치 반영
시세 5억, 대출 4억 5천	순자산 5천만 원만 반영
시세 5억, 대출 5억 이상	순자산 0에 가깝게 평가
대출 없는 자가	시세 전액이 반영

표에서 보듯 대출이 시세에 가까울수록 청산가치 부담은 작아집니다. 반대로 순자산이 크면 총 변제액의 하한이 올라가 변제기간이 5년으로 늘어날 수 있습니다. 계산 구조는 청산가치 편에 정리되어 있습니다.

유지와 처분, 숫자로 판단하세요

감정이 아니라 계산으로 정해야 합니다. 담보 대출 원리금과 변제금을 더한 금액이 소득에서 생계비를 뺀 범위를 넘으면 유지가 불가능합니다. 반대로 감당 가능하고 순자산이 크지 않다면 유지가 합리적입니다. 거주 안정과 이사 비용까지 넣어 비교해 보시기 바랍니다.

연체가 시작됐다면 시간이 촉박합니다

담보 대출이 연체되면 채권자가 경매를 신청할 수 있습니다. 개인회생의 금지명령은 무담보 채권자의 추심을 막지만 담보권 실행까지 항상 막아주지는 않습니다. 그래서 담보 대출 연체는 다른 채무보다 대응 순위가 높습니다. 은행과의 상환 조건 조정을 먼저 시도하면서 절차를 병행하는 것이 순서입니다.

확인 순서

① 1분 자가진단으로 개인회생과 개인파산 중 방향을 잡습니다. ② 변제금 계산기에 세후 소득과 가구원 수를 넣어 월 부담을 확인합니다. ③ 채무를 신용정보원 조회로 빠짐없이 정리합니다. ④ 무료상담에서 재산 평가와 소명 전략을 점검한 뒤 ⑤ 수원회생법원에 접수하면서 금지명령을 함께 신청합니다.

자주 묻는 질문

배우자 공동명의라면

부부 공동명의 주택은 내 지분만 재산으로 평가됩니다. 시세의 절반이 내 몫이고, 거기서 담보 대출 중 내 부담분을 뺀 금액이 순자산이 됩니다. 배우자의 지분은 내 청산가치에 들어가지 않고, 내 절차가 배우자의 소유권을 흔들지도 않습니다.

다만 배우자가 내 대출의 연대보증인이거나 공동채무자라면 이야기가 달라집니다. 내가 면책을 받아도 배우자의 책임은 남기 때문에, 그 경우에는 두 사람의 대응을 함께 설계해야 합니다. 등기부와 대출 약정서를 준비해 상담에서 확인하시기 바랍니다.

정리하면 집을 지키는 선택의 조건은 하나입니다. 담보 대출 원리금을 내고도 생계비를 넘는 가용소득이 남는가. 이 계산이 되면 유지 설계가 성립합니다.

덧붙여 담보 대출의 금리 조건이 바뀌면 그 사실도 공유해야 합니다. 변동금리 상승으로 원리금이 늘면 가용소득이 줄어 계획 조정 사유가 될 수 있기 때문입니다. 반대로 대환으로 부담이 줄었다면 그것도 알리는 것이 원칙입니다.

근거: 채무자회생법 제586조(별제권)·제614조 · 확인일 2026.9

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