결론부터: 갭투자나 분양권 투자가 실패해 남은 채무도 개인회생으로 정리할 수 있습니다. 경기남부 도산 사건을 전속 관할하는 수원회생법원 기준이며, 2026년 현재 무담보 10억 원과 담보 15억 원 이하가 신청 범위입니다. 부동산 투자 손실은 사행성이 아니라 투자 행위로 분류되므로 소명 부담도 무겁지 않습니다.
손실이 채무로 확정되는 지점
부동산 투자의 손실은 팔아야 확정됩니다. 그전까지는 평가 손실이라 채무 목록에 잡히는 것은 대출 자체입니다. 문제는 매도가 안 되는 상황입니다. 전세를 끼고 산 집은 역전세가 오면 보증금 차액을 마련해야 하고, 분양권은 잔금 대출이 막히면 계약금을 날리거나 연체가 시작됩니다.
이 국면에서 신용대출과 카드로 차액을 메우기 시작하면 무담보 채무가 빠르게 늘어납니다. 실제 상담에서 정리 대상이 되는 것도 대부분 이 무담보 부분입니다.
담보와 무담보를 나눠 보세요
| 구분 | 처리 |
|---|---|
| 주택담보대출 | 별제권, 절차 밖에서 상환하며 유지 가능 |
| 임차보증금 반환채무 | 세입자에 대한 채무로 목록 기재 |
| 중도금·잔금 대출 | 담보 여부에 따라 구분 |
| 신용대출·카드 | 무담보, 조정 대상 |
보유 부동산은 시세에서 담보 채무를 뺀 순자산으로 평가됩니다. 시세가 대출 아래로 떨어졌다면 순자산은 0에 가깝게 잡히므로 청산가치 부담은 크지 않습니다. 계산 구조는 청산가치 편에 있습니다.
급하게 처분하지 마세요
신청 전에 손절매로 급히 팔거나 가족 명의로 넘기는 것은 위험합니다. 법원은 신청 전 일정 기간의 재산 변동을 확인하고, 시세보다 낮은 처분이나 명의 이전은 사해행위로 다뤄질 수 있습니다. 처분이 필요하다면 정상 시세로, 대금 사용처를 증빙 가능하게 진행해야 합니다. 위험한 유형은 기각사유 편에 정리되어 있습니다.
세입자가 있는 경우
내가 임대인이라면 보증금 반환채무가 있습니다. 이것도 채무 목록에 올라가며, 세입자는 채권자가 됩니다. 주택임대차보호법상 보호를 받는 세입자의 지위는 별도로 유지되므로, 계약 관계와 절차를 함께 설계해야 합니다. 관련 구조는 전세보증금 편에서 확인할 수 있습니다.
확인 순서
① 1분 자가진단으로 개인회생과 개인파산 중 방향을 잡습니다. ② 변제금 계산기에 세후 소득과 가구원 수를 넣어 월 부담을 확인합니다. ③ 채무를 신용정보원 조회로 빠짐없이 정리합니다. ④ 무료상담에서 재산 평가와 소명 전략을 점검한 뒤 ⑤ 수원회생법원에 접수하면서 금지명령을 함께 신청합니다.
자주 묻는 질문
Q. 집을 팔지 못한 상태에서 신청해도 되나요?
A. 가능합니다. 보유한 채로 순자산만 평가하면 되고, 매도가 안 되는 사정 자체도 소명 자료가 됩니다.
Q. 분양권 계약금만 날린 경우도 채무인가요?
A. 계약금 손실 자체는 채무가 아니라 손실입니다. 그 돈을 마련하려 받은 대출이 채무로 남습니다.
신청 시점을 언제로 잡을까
매도를 기다렸다가 신청할지, 보유한 채로 먼저 신청할지 고민하게 됩니다. 판단 기준은 두 가지입니다. 첫째, 매도 전망이 구체적인가입니다. 매수 문의가 있고 몇 달 내 거래가 예상되면 기다리는 선택도 합리적입니다. 둘째, 그 기간의 이자와 연체 위험을 감당할 수 있는가입니다. 대기하는 동안 무담보 채무가 연체로 넘어가면 압류 위험이 생기고, 그때는 선택지가 줄어듭니다.
보유한 채로 신청해도 문제가 없다는 점을 기억하시기 바랍니다. 순자산만 평가하면 되고, 매도가 되지 않는 사정 자체도 소명 자료가 됩니다. 절차 중 매도가 이뤄지면 재산 변동으로 신고해 계획을 조정하면 됩니다.
Q. 역전세로 보증금을 돌려줘야 하는데 돈이 없습니다.
A. 세입자에 대한 반환채무도 목록에 올라갑니다. 다만 임차인 보호 규정이 별도로 작동하므로 계약서를 준비해 상담에서 정리하세요.
실무에서 자주 나오는 오해 하나를 짚자면, 부동산을 보유하고 있으면 신청 자체가 안 된다는 말입니다. 그렇지 않습니다. 재산이 있으면 그 가액이 계산에 반영될 뿐이고, 대출이 시세에 가까우면 반영액도 작습니다. 등기부와 시세 자료, 대출 잔액 증명을 준비해 상담에서 확인해 보세요.
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정리하면 이 유형도 특별한 예외가 아닙니다. 자금 흐름을 기록으로 설명하고, 재산을 있는 그대로 ”
“신고하고, 갚아나갈 소득을 보여주는 세 가지가 준비의 전부입니다.
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근거: 채무자회생법 제580조·제586조·제614조 · 주택임대차보호법 · 확인일 2026.9
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